Lors d'une mise en location, le propriétaire a l'obligation de délivrer un logement qui garantisse des conditions de sécurité et de salubrité. Il est également tenu de lui remettre des documents spécifiques lors de la signature du contrat de location ainsi qu'en cours de bail.
Un logement décent, c'est quoi ?
Un logement doit répondre à cinq critères :
- une surface minimale ;
- l'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire ;
- l'absence d'animaux nuisibles et de parasites ;
- une performance énergétique minimale ;
- et la mise à disposition de certains équipements.
Si le logement ne remplit pas ces obligations, le locataire peut se retourner contre son bailleur et bénéficier d'une réduction de loyer, obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice…
Les documents à annexer au bail
Lors de la signature du bail ou de son renouvellement, le bailleur doit y annexer des documents obligatoires :
- l'état des lieux d'entrée fait lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie lors de leur restitution ;
- l'attestation d'assurance habitation que le locataire a obligation de souscrire ;
- les équipements d'accès à la télévision, à internet (TNT, fibre...) ;
- un extrait du règlement de copropriété si le logement fait partie d'une copropriété. Un dossier de diagnostics techniques doit aussi figurer en annexe du bail :
- diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- constat de risque d'exposition au plomb (Crep) ;
- état de l'installation intérieure de l'électricité si celle-ci a plus de 15 ans ;
- état de l'installation intérieure du gaz si celle-ci a plus de 15 ans ;
- l'état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) ou le diagnostic du bruit si le logement se situe dans une zone concernée par ces problématiques.
Dans le cadre d'un logement conventionné avec l'Anah (Agence nationale pour l'habitat), une copie de la convention doit être fournie.
Pour information, l'accès à un logement conventionné est réservé aux locataires à faibles revenus. Le plafond est déterminé par les conditions de ressources, la zone géographique et la composition familiale. Côté propriétaire, le conventionnement peut lui permettre de bénéficier d'une déduction fiscale et de recevoir une aide financière de l'Anah pour réaliser des travaux de réhabilitation, d'amélioration énergétique ou d'adaptation pour l'autonomie de personnes âgées ou handicapées. En contrepartie, le loyer initial (hors charges) ne doit pas dépasser un montant maximum à la signature du bail. Celui-ci dépend de la convention signée avec l'Anah et de la localisation du logement.
Enfin, si le logement se situe dans le périmètre du permis de louer, le dispositif du bailleur est obligé de demander en mairie une autorisation préalable de mise en location (permis de louer). L'autorisation, ou le récépissé de déclaration, doit être annexée au bail.
Travaux et entretien
Si le logement n'est pas en bon état lors de l'entrée dans les lieux, le locataire peut proposer à son bailleur de réaliser lui-même des travaux (à l'exception de ceux liés à la décence). Cet accord devra être inscrit dans le bail et préciser :
- la nature des travaux ;
- les conditions selon lesquelles le montant des travaux sera déduit du loyer ;
- la durée pendant laquelle le loyer sera réduit ;
- si le locataire quitte le logement avant la fin du bail, les conditions selon lesquelles les travaux lui seront remboursés.
En cours de bail, le propriétaire doit réaliser les travaux nécessaires à l'entretien et au maintien en état du logement. Avant leurs débuts, une notification de travaux précisant la nature et les modalités d'exécution doit être fournie au locataire en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception.
Certains travaux normalement à la charge du locataire sont répercutés sur le propriétaire s'ils sont dus au vieillissement naturel du logement ou à un cas de force majeure (exemple : catastrophe naturelle).
Exemples de réparations à la charge du bailleur
Réparations urgentes : panne de chauffe-eau ; soutènement d'une poutre qui menace de rompre, etc.
Travaux d'amélioration des parties communes : réfection de la cage d'escalier ; ravalement de façades, etc.
Travaux nécessaires au maintien en l'état du logement : réparation de volets défectueux ; robinetterie défectueuse, etc.
Information
Les travaux ne peuvent pas avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord du locataire. S'ils durent plus de 21 jours, le locataire peut demander une réduction de loyer.
