Si Chartres est renommée outre département pour l'attractivité de son cœur de ville, c'est en bonne partie pour la présence des multiples commerces dont il fourmille. Pourtant, la vitalité commerçante de centre-ville n'est pas un fait acquis : elle se gagne. Parfois, des programmes nationaux y contribuent.
Dans les quartiers périphériques à celui du cœur de ville, le commerce s'établit dans des bâtiments essentiellement dédiés ou d'autres mixtes, aménagés d'emblée en rez-de-chaussée commerçants surplombés d'étages aménagés de logements ou bureaux. Autre histoire en revanche pour les bâtiments anciens du cœur de ville dont, souvent, l'étroitesse posait question. Les baux à faible rendement des petits logements aménagés dans les étages, avec l'obligation qu'ils soient maintenus en bon état, valaient-ils tant qu'on s'en préoccupe quand, de leur côté, les baux commerciaux des rez-de-chaussée garantissaient des revenus efficaces ? Une question à laquelle l'exercice du temps a de facto répondu. Nombre de ces commerces sont aujourd'hui établis dans les deux premiers niveaux des bâtiments, avec souvent des stocks au premier étage. Au fil des occupations, l'accès aux niveaux d'habitation a disparu. Éloignés de la vigilance de leurs propriétaires et inoccupés, ces étages se sont dégradés, laissant infiltrations et humidité s'installer, menaçant parfois la santé du bâti entier.
Le phénomène n'est pas chartrain. Il est général pour tous les cœurs de ville des petites et moyennes communes où, de surcroît le commerce de centre-ville a vu ses petites enseignes se faire concurrencer par des supermarchés et des grandes enseignes nationales établies en périphérie. Nourri par la densité des programmations culturelles et évènementielles, maintenu séduisant par ses aménagements piétonniers, le cœur de ville chartrain se porte mieux que nombre de ses frères. Pourtant, la question du bâti dégradé et inoccupé ne lui est pas étrangère.
Action cœur de ville, moteur de la dynamisation
Pour enrayer ce phénomène de désaffectation et répondre à un besoin en logements prégnant, l'État a lancé en 2017 son plan Action cœur de ville. Un plan d'aide aux financements qui ambitionne de redonner du dynamisme aux cœurs des villes moyennes, ou de les aider à poursuivre leur dynamisation et à conforter leur rôle moteur pour les espaces ruraux environnants. Il leur donne les moyens de concevoir et de concrétiser des projets, de permettre leur réalisation plus rapidement et plus facilement, notamment des programmes sur-mesure qui prennent en compte leurs spécificités économiques, patrimoniales, culturelles et sociales. Chartres y a souscrit à travers un programme multi-composante qui prévoit entre autres de continuer la création d'équipements culturels et évènementiels, et de poursuivre le réaménagement piétonnier du périmètre patrimonial.
La convention chartraine met en lumière la très grande place de la rénovation du patrimoine privé dans cette dynamisation. Une rénovation qui se déroule depuis 2016 par l'opération Façades, et qui s'étoffe, grâce au plan Action cœur de ville et notamment deux de ses grands axes d'intervention : la reconquête des galeries commerciales et la remise en fonction de ces immeubles qui associent commerce en rez-dec-haussée et habitats privés dans les étages.
Lorsque le programme Action cœur de ville chartrain a été lancé, 60 cellules commerciales étaient vacantes, sur les 577 qu'il compte. À ce problème, deux raisons : soit des cellules commerciales trop petites, soit leur localisation dans des galeries conçues dans les années 1960-1970, fermées à la lumière du jour, vieillissantes… dont l'attractivité s'est notoirement altérée.
Exemple phare de cette action : la conversion de feue la Galerie de France en un grand commerce de centre-ville. L'état de départ présentait une galerie en coude, aux entrées mal marquées place des Épars et rue Noël Ballay, désavantagée qui plus est par un cul-de-sac. En son sein : 16 commerces de petites tailles (17 à 35 m2) et 4 réserves. Après un programme d'étude mené par C'Chartres Développements immobiliers, l'ensemble a été entièrement refondu en une cellule unique de 1 324 m2 qui abrite aujourd'hui une seule grande enseigne d'équipements et matériels sportifs. Un atout pour la clientèle de centre-ville qui n'a plus besoin de traverser la zone urbaine pour trouver ce genre de produits.
Cercle vertueux
Une même désaffection pour ces galeries « old fashion » s'exprime en général. Celles qui résistent le mieux le doivent aux enseignes « locomotives » qu'elles abritent et qui permettent à leur voisinage d'en retirer des bénéfices de proximité. Sans locomotive, l'exercice Galerie de France semble devoir s'imposer. Là Chartres métropole intervient pour trouver investisseurs et repreneurs, avec un travail identique en cours sur le devenir de la galerie Noël Ballay.
Mais le cœur de ville chartrain comprend également de nombreux commerces de rez-de-chaussée de très petite surface où les enseignes se succèdent. Question de localisation souvent, question de modes parfois, mais aussi de capacité pour les commerçants à mettre en scène leurs produits et leur concept. Pour ces petites cellules, des fusions peuvent être entreprises entre voisines, pour la création d'espaces commerciaux plus grands qui conservent toutefois la typologie des commerces multi-marques du centre-ville. Et toujours : chaque projet intègre bien une remise en habitation des étages.
Ces initiatives ont de multiples bénéfices : elles encouragent la remise sur le marché d'un parc immobilier privé pour le moment inaccessible et facilitent ainsi le développement de la population du centre-ville, elles permettent de contribuer à la vitalité de la présence commerciale et, les baux commerciaux n'ayant plus à supporter les coûts de tout un immeuble, elles permettent aux commerçants de voir baisser leurs charges. C'est un cercle vertueux qui est amorcé, avec une impulsion « Action cœur de ville ». En 2018, le cœur de ville chartrain recensait 477 cellules commerciales dont 10 % vacantes. De son côté, le logement connaissait un taux de vacance de 10 % du fait notamment de son inaccessibilité ou obsolescence. Le programme Cœur de ville contribue déjà à la remise sur le marché de 8 commerces et 257 logements.
