2000 ans d'activité humaine et un socle géologique sensible donnent à Chartres une assise particulière. Avec toute l'antériorité du travail de l'archéologie dont dispose la collectivité, et la mise en place d'une campagne spécifique de recensement des cavités, le sous-sol chartrain est plus que jamais connu. Une culture désormais indispensable pour répondre aux dégradations de certains édifices, et en anticiper d'autres.
Votre Ville : Le sujet des cavités du sous-sol chartrain semble prendre de l'importance. C'est une nouveauté ?
Karine Dorange, adjointe au maire en charge de l'Urbanisme et des Travaux : Pas vraiment. De tout temps, on connaît la présence de ces caves, de ces carrières et autres tunnels. Les siècles d'activités humaines depuis l'Antiquité les ont créés, puis les ont comblés, plus ou moins complètement, recouverts par des constructions, ou tout simplement oubliés. Nos archéologues, très alertes sur le sujet, ne manquent pas d'explorer et de découvrir de nouvelles cavités, au hasard des fouilles qu'ils mènent dans le cadre de programmes d'aménagement ou de construction. Malgré tout, nous savons aussi que nous ne savons pas tout ! Je citerais l'exemple du chantier de notre Hôtel de Ville et d'Agglomération moderne : nous avions tenu compte des trois niveaux de caves qui étaient recensés sur le site, mais malgré tout, nous en avons découvert de nouveaux lors de la création de fondations. C'est donc pour rendre notre connaissance de ce sujet plus complète que nous avons initié en 2017 un recensement systématique de ces cavités.
VV : Et vous avez mis en évidence leur importance à l'occasion d'un autre recensement : celui des immeubles marqués de dégradations sensibles après les heurts climatiques des étés 2018-2020.
KD : En effet. Les études que nous avons menées ont montré des délabrements de certains bâtiments qui résultaient la plupart du temps de la conjonction de deux facteurs : un défaut d'entretien par certains propriétaires, et un jeu de la dalle argileuse du socle géologique chartrain. Nos inspections ont mis en évidence non seulement l'usure des étages mais aussi, souvent, la dégradation des sous-sols. Nous poursuivons toujours aujourd'hui ce travail de recensement et il n'est pas rare que nous révélions, parfois aux propriétaires eux-mêmes, des niveaux de caves qu'eux-mêmes ignorent.
VV : Ce recensement est donc devenu un travail préventif pour une bonne conservation et remise en état du patrimoine immobilier ?
KD : Absolument. Le travail méticuleux que mènent nos services nous permet de connaître de mieux en mieux notre sous-sol, et donc d'anticiper dans le cadre de programmes et d'orienter de nouvelles inspections. Mais nous sommes aussi parfaitement opérationnels pour conseiller et accompagner les propriétaires dans la remise en état de leurs biens.
Une cathédrale sur un millefeuille ?
Une vue de l'esprit qui pourrait être inquiétante ! Chartres repose pourtant sur un sous-sol composé de plusieurs strates de dépôts sédimentaires héritées du passé géologique de la région : strates d'argiles à silex, de craie blanche et grise, de marnes, et ce jusqu'à une profondeur de -140 m environ. Ensuite, ces couches solides cèdent la place à une dalle argileuse d'une cinquantaine de mètres d'épaisseur, puis à un socle calcaire. Cette succession de couches se caractérise par ailleurs par une porosité qui laisse s'infiltrer l'eau. Avantage : c'est ainsi que la nappe phréatique de Beauce, légendaire par son volume (20 milliards de m3 d'eau !), est alimentée. Inconvénient : c'est cette même capacité d'infiltration qui met en œuvre les propriétés d'élasticité de l'argile, qui se rétracte lorsqu'elle est sèche, et se gonfle lorsqu'elle est humide.
Cette propriété s'est largement exprimée lors des importants épisodes de sécheresse et de fortes pluies des années 2018-2020 en causant un mouvement de ces couches les unes sur les autres. Rien de majeur bien sûr : les amateurs de sismologie en auraient été pour leurs frais. Malgré tout, il en est résulté une très légère modification de l'assise des sols supérieurs, qui a pu jouer sur les bâtis en surface et leurs fondations en sous-sol, pour peu que ces structures aient été sujettes à des fragilités.
Et en matière de bâti, il y a de quoi dire. Une grande partie du patrimoine bâti de Chartres, essentiellement de son Cœur de ville, est ancien et repose, qui plus est, sur un empilement de niveaux de caves et de cavités. C'est l'héritage de vingt siècles de présence humaine : carrières, tunnels creusés dans le sol, et niveaux souterrains de bâtiments. Le sous-sol de Chartres a en effet été exploité pour sa craie, utile pour la création de la chaux nécessaire à la fabrication des enduits et mortiers mis en œuvre dans la construction des bâtisses de tous styles, jusqu'à l'époque moderne. Certaines de ces carrières sont devenues des caves, souvent fermées et oubliées.
Identifier et cartographier les cavités
Dans le cadre d'un programme initié en 2017, la Ville de Chartres s'est donné pour mission de recenser et de cartographier l'ensemble des cavités présentes sous la ville et d'informer sur le risque potentiel d'un mauvais entretien.
Loin des yeux et de la mémoire, une multitude d'espaces souterrains n'a en effet plus connu que l'œuvre du temps et de différents facteurs d'usure : vibrations dues à l'activité humaine en surface et infiltrations d'eaux, essentiellement. Peu à peu, des signes de dégradations ont alerté les services de la Ville. Au lendemain des fortes pluies de 2020, le phénomène a davantage révélé son importance : ici des enduits de façade qui s'émiettent, là des lazardes, ailleurs des marques d'infiltration. Une campagne d'auscultation du bâti a permis de mettre à jour la dégradation de certains bâtiments et caves, et a révélé l'existence des caves oubliées ou de cavités inconnues. Dans la foulée, la Ville s'est inscrite dans le dispositif national mis sur pied par l'État : le Paprica. Ce « Programme d'action pour la prévention des risques liés aux cavités » est la réponse que lance en 2021 l'État face à ce phénomène que connaissent de nombreuses communes sur le territoire national.
Les cavités chartraines en chiffres
- 1 200 caves recensées, 350 d'entre elles visitées et métrées, 90 étudiées à l'occasion de fouilles.
- 2 hectares en surface et 553 bâtiments sont concernés.
- 45 puits ou puisards recensés.
- 8 carrières découvertes ou cartographiées en 2023.
- 6 effondrements mentionnés dans les archives municipales.
En savoir plus sur le service Caves et cavités et le programme Paprica.
Zoom sur le sud du cœur de ville chartrain, avril 2024 : répartitions des caves recensées (points de couleur) et des caves visitées (zones de couleur).
Prévenir ou guérir : il faut agir !
Une personne avertie en vaut deux. Le problème de ces caves et cavités étant dorénavant bien identifié à Chartres, des cadres de prévention des dégradations des bâtis et d'intervention sont établis et les services municipaux sont aguerris pour permettre aux propriétaires de prendre une juste connaissance de leur patrimoine, de ce que peuvent receler les niveaux souterrains, et d'identifier des risques ou fragilités que des cavités pourraient apporter.
Prévenir la fragilisation des bâtiments
Première bonne pratique à la portée de n‘importe quel propriétaire ou résident : s'interroger sur la possibilité de caves inaccessibles ou invisibles sous les bâtiments. Les recensements opérés, et notamment la cartographie, permettent d'appréhender de telles présences. Les services sont également en mesure d'identifier des accès qui auraient été dissimulés ou murés. Il est donc extrêmement utile de procéder à l'ouverture de ces caves lorsque la Ville la sollicite, voire de prendre l'initiative d'un repérage.
Ces visites sont l'occasion de se faire une idée de l'état des caves ou des cavités naturelles accessibles, ou d'ouvrir l'accès à celles qui sont détectées. Une fois dans la place, les techniciens savent quels facteurs peuvent conduire à leur détérioration ou à l'aggravation de leur état. Ce sont tous ceux qui peuvent affecter la structure d'une cave ou d'un mur : vibrations et humidité notamment. Cette dernière peut être la plus sournoise : elle s'installe lentement mais sûrement dans le cas de défauts d'aération des caves, d'infiltrations dues à des problèmes de toitures ou d'état de façades, ou de dégradation des conduites des eaux de pluie ou de réseaux d'eau. Par ailleurs, la Ville est un interlocuteur solide pour accompagner les propriétaires dans l'aide à la décision, dans le cas de bâtis fragilisés. Travaux de rénovation des enduits extérieurs, de modification de charpentes, de rénovation des toitures ou des gouttières, de réouvertures d'aérations, relevés des éléments architecturaux… de nombreuses interventions permettent de prévenir des dégradations. C'est toute une culture générale qui est à la disposition des propriétaires, et notamment par le biais des données recensées et des découvertes du recensement archéologique. Il appartient dès lors aux propriétaires de se préoccuper de l'état de leurs biens.
Intervenir sur le patrimoine dégradé
Évidemment, s'apercevoir que son immeuble est en mauvais état et nécessite des travaux est une mauvaise surprise.
Chartres dispose, pour aider à y répondre, de plusieurs programmes d'incitation à la rénovation et d'aide aux travaux. L'Opération programmée de l'amélioration de l'habitat (OPAH) du plan action Cœur de ville constitue ainsi l'un des plus actifs, avec un accompagnement des propriétaires qui commence à la simple consultation pour avis, jusqu'à l'assistance pour le montage des dossiers administratifs et l'inscription dans les dispositifs d'aides financières les plus adaptés.
Si nécessaire : provoquer la restauration des bâtis
Si ces mesures d'encouragement et d'aide aux travaux sont ainsi bel et bien disponibles, les cas se présentent de biens pour lesquels la Ville se substituera aux propriétaires. Ces sont les Opérations de restauration immobilières, ORI. Définies par le Code de l'Urbanisme, elles constituent un cadre particulier de travaux obligatoires de remise en état, d'amélioration de l'habitat, de modernisation ou de démolition d'immeubles. Dans ce cadre, des subventionnements d'État sont également disponibles, qui peuvent constituer jusqu'à 65 % du montant des travaux pour les propriétaires bailleurs, voire 80 % pour les propriétaires occupants. L'ORI étant engagée à l'initiative de la collectivité, les travaux de restauration sont déclarés d'utilité publique. Dans le cas où ils ne sont pas réalisés par les propriétaires, une procédure d'acquisition forcée peut être engagée, la Ville se substituant alors au propriétaire pour réaliser ou faire réaliser les travaux de restauration, à leurs frais. Sans possibilité de recouvrement, la Ville dessaisit les propriétaires de leur bien.
